近日，我国基础设施公募REITs市场迎来重要里程碑，总市值突破2000亿元大关。这一增长速度令人瞩目——从2021年首批项目上市至今仅4年时间。作为新型金融工具，REITs正逐步展现其在稳定收益、分散投资风险、优化资产配置等方面的重要作用，持续吸引市场关注。
尽管市场热度不断攀升，但业内人士提醒投资者需保持理性判断。REITs产品的价格波动和短期行情变化应被客观看待，避免盲目跟风。从本质来看，REITs的核心价值仍取决于其底层基础设施资产的质量和运营表现。
目前市场上已形成两类主要的REITs产品：一类是收益稳定的产业园区类REITs，另一类是以高速公路为代表的交通设施类REITs。两者均以现金流稳定、分红良好为显著特征，受到机构投资者和个人投资者的广泛青睐。
从市场表现来看，沪市和深市在REITs发展方面各有侧重：
- 沪市REITs主要聚焦于产业园区等商业地产项目，这类资产通常具有稳定的租金回报和成熟的运营主体。西部证券研究指出，投资产业园区类REITs时需要重点关注出租率、续租率、租金收缴率、租金增长率以及租户结构等五大核心指标。
- 深市则以高速公路为代表的交通基础设施项目为主，这类资产现金流稳定且分红表现良好。但其收益水平会受到车流量和收费政策的直接影响，同时也面临区域经济发展和替代性交通方式的竞争压力。
当前，REITs已成为重要的资产配置工具。从投资策略来看，投资者应更加关注项目的内在价值，而非二级市场的短期价格波动。这要求投资者深入研究项目的运营效率、现金流稳定性以及长期分红能力等核心要素。
展望未来，随着我国REITs市场逐步完善和发展，万亿级蓝海市场正加速释放潜能。预计在政策支持和市场需求的双重驱动下，REITs将在优化基础设施投融资机制、提升资产证券化水平等方面发挥更重要的作用。
